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11樓

只看此人

2007-07-08 07:12:19

三線的城市被媒體引導(dǎo)的讓周邊城市一些腦子發(fā)熱的投資者發(fā)蒙，把惠陽大亞灣的一手 房價格暴炒到了和一線深圳的價格相接近。 惠陽及大亞灣能和深圳相提并論嗎？深圳價格的提升，在于上千萬的密集人口的國際大 都市，是已經(jīng)歷了26年的特區(qū)飛速發(fā)展過程，土地的稀缺，人口密集度全國最大，供應(yīng)和需 求差距拉大，而導(dǎo)致近2年的樓價飛漲。 而惠州惠陽淡水26年來的人口還不到十萬人（足以說明落后程度），惠陽淡奧地區(qū)的城 市化發(fā)展才剛剛開始啟動。說的確切點還是個經(jīng)濟落后的小鎮(zhèn)（落后深圳20年），一手房價 最高價格也已經(jīng)達到了接近2萬一平方（如：棕櫚島高檔樓盤最典型，每月的管理費高達 3.5/平方米，真是富人居住的天堂），交樓時，還要付你都無法想象的各項事先沒有告知的 很多深圳樓盤都不收取不合理的費用達到總房價款的6%左右，而且絕大多數(shù)的樓盤還是什么 都沒有的毛呸房，等你裝修好了，我看和深圳的價格相差無幾，深圳人在惠州購房有幾個是 要居住的呢，絕大部分是投機，現(xiàn)在再去買樓做投資那風(fēng)險就不用說了，遠遠超過了在深圳 的風(fēng)險。 如果是三年前買的房（那個時候最高擋樓盤也不超過3000一平方，更多的是在2000左 右），那你要是投資者，現(xiàn)在就是最佳的出手機會，就不知道有沒有哪個傻瓜會接手已經(jīng)超 過5000以上的價格了，見好就收，才是真正贏利的投資者（就怕你出手時是有價無市）。 縱觀淡水及大亞灣的發(fā)展歷史，今天的房價，就相當于當初91~93年的狂炒地皮的泡沫 經(jīng)濟，讓多少人付出了慘痛的代價后低迷了十年有余。如果說3年前在惠陽地區(qū)置業(yè)投資房 產(chǎn)還算明智之舉的話，那么如今房價暴漲到5000以上再進行投資，那就要做好買單交學(xué)費的 準備了。按現(xiàn)在惠陽淡水的正常發(fā)展，樓市應(yīng)該是在3500左右，現(xiàn)在的一手房產(chǎn)樓價風(fēng)險已 經(jīng)不言自明了。 投資者應(yīng)該考慮把眼光放在二手房產(chǎn)上，這個市場還是沒有被人為暴炒，屬于遺忘的角 落，誰要是抓住這個商機，利潤的回報也可能會更大，風(fēng)險會更低。 -------------------------------------------------------------------------------- 讓我們來比較一手和二手房的價格比吧： 以一手東方新城的現(xiàn)在均價11000元/平米計算，買98平方還未建好的毛胚房（商品房一 般還有近20方的分攤面積，實際使用面積才80方），總價款：98×11000=1，078，000元。 以裝修費用500元/平方米計，要4.9萬，合計：112.6萬元。管理費要1.8元/平方米。 而東方新城直線距離不到一公里的惠陽老城區(qū)橋背街近期要出讓的一套占地面積約120 平方米，建筑面積約490平方米的獨立樓，僅46萬。不算地皮價（政府已經(jīng)不出售小面積再 讓個人建獨立樓，只有過去個人已經(jīng)擁有的二手地皮，現(xiàn)在出售價都要在2000元以上，僅地 皮價就值24萬），46萬÷490平方米＝938元/平方米。如果把整棟樓也按500元/平方米進行 從新高檔次裝修：490×500=245000元（24.5萬，相當于地皮價款）總計：46萬+24.5萬 =70.5萬元。也就是說用70萬就能擁有一棟490平米的較高檔次獨立樓，是東方新城面積的五 倍，價格還能節(jié)�。�112.6萬元-70.5萬元=42.1萬元。還無管理費 在看回報價值，東方新城屬于秋長地段，還不屬于淡水中心區(qū)域，周圍沒有一點人氣和 商業(yè)氣氛，出租按2000元/月（租金相當于20元/平方米），112.6÷2.4/年租金.約47年才能 收回本金（要是計算利息的話，那成本就更高，50年都難以收回成本）。而且你也不可能到 惠州享有5+2的生活度假方式（你已經(jīng)把全部的房產(chǎn)出租了）。 如果490方的獨立樓也按20元/平方米出租的話，那么490×20元/平方米=9800元/月。6 年就能全部收回投資本金。如果你要是想經(jīng)常到惠州居住或度假，可根據(jù)自己的實際情況， 還可以留一套90方自己居住，其余400方出租。該獨立樓的位置離淡水最繁華的中心地帶僅 600米。還離惠州市重點改造的惠淡大道近在咫尺。周遍環(huán)境旺中帶靜。 假如一手市場保持現(xiàn)有高價位，必然會帶動二手市場的低迷價格的提升，如果二手市場 均價上升到一手市價的1/3，也就是3500元/平方米的話，那么這棟現(xiàn)價僅46萬的獨立樓的回 報價值是多少？ ================================================================================ ◆ 惠州市惠陽區(qū)淡水橋背房產(chǎn)一棟，建筑面積約490㎡，參考價46萬元，不包過戶。 有意競買者請持有效證件于2007年7月11日16：00前辦理競買手續(xù)。看樣時間：2007年7 月10、11日。 聯(lián)系電話：0752—2671912 -------------------------------------------------------------------------------- 近期還有以下房產(chǎn)： * 三棟市場五層房產(chǎn)一棟，建筑面積489.4㎡，參考價：105萬元； * 惠州市仲愷工業(yè)區(qū)房產(chǎn)一棟，建筑面積約900㎡，參考價：155萬元； * 惠州市大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)富口村太平地段的土地一宗，占地面積為120㎡，參考 價30萬元，不包過戶了； * 位于惠州市大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)鎮(zhèn)觀山仔的土地一宗，占地面積為126㎡，參考價 31萬元，不包過戶； * 位于惠州市大亞灣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)西區(qū)鎮(zhèn)上揚養(yǎng)公坑的土地一宗，占地面積為100㎡，參 考考價33萬元，不包過戶。 以上標的詳細信息和更多招商信息，歡迎登錄：http//www.bailida.net ================================================================================ [炒樓無罪](2007-7-5 15:31:18): 惠州以爛盤為主，難得有幾個順眼的。深圳的泡沫是深圳人炒的，惠州的泡沫也是深圳炒 的，惠州的泡沫絕對比深圳大。 [johnz](2007-7-5 16:09:06): 媒體啊，關(guān)心大眾，能否多一些實事求是，不要為了吸引眼球，不負責任的喊口號，你們一 邊帶著人到異地置業(yè)（炒樓），一邊又叫大家不要在深圳置業(yè)（有風(fēng)險）。一邊把周邊或內(nèi) 地一些下三爛的城市房價推高，一邊又說深圳房價會跌？ 你們是在引導(dǎo)大家置業(yè)還是在誤導(dǎo)大家置業(yè)？你們是在為大眾利益出發(fā)，還是有個人原因 呢？ [fred_mark](2007-7-6 15:44:22): 觀念正確，論據(jù)錯誤，別拿惠州跟深圳比，三線城市和一線城市有可比勝嗎？ ■惠州房價多便宜 這些數(shù)字是我們踩盤中了解到的，不一定很準確，但也差不了多少吧�；葜莸臇|方新城，據(jù) 說均價11000元/平；惠州的潤園，據(jù)說均價7500元/平；惠州的帝景灣，據(jù)說均價7000元/ 平；惠州的金旺花苑，據(jù)說均價6000元/平；惠州的荷蘭水鄉(xiāng)，據(jù)說均價6000元/平。 說到這些，肯定會有人提出，惠州還有更低樓價的樓盤，你為何不提？這些呆子，對于一些 垃圾樓盤，有必要提嗎？或者說拿惠州的一些下三爛樓盤來和我們國際大都市比，那不是傻 瓜是啥？ 比如最后那個均價6000元/平的盤吧，那個盤的品質(zhì)和深圳關(guān)外的如龍崗鎮(zhèn)的水岸新都比如 何？說實話，不如我們龍崗的那個。但價格呢？相差不大啊。各位老大。我以為惠州的房價 有多便宜，原來如此。 就說前面幾個吧，價格7000元/平。比配套，這些地方不要和深圳關(guān)內(nèi)比，就是和布吉、龍 華比也沒有優(yōu)勢。更何況，我們的布吉還在建地鐵，那個惠州會修地鐵嗎？而布吉的樓盤不 過一萬元/平。比承接力？要比嗎？不要吧，浪費精力。 ------------------------------------------------------------------------------- [高雄人李察](（2006-3-28 23:58:15） well ,　是面向飯店的其中一間。。。。九千是含裝修與家電家私。。。 這個月開始收租了。同時也要開始付貨款了。三成首期，雜費高達九萬元（很多都是深圳不 會交的錢與項目，看了火大，銀行評估就要一萬六千元，拷�。� 貨７０萬�。保的辏�　每月交５９３５元。頭款３０萬 房租�。叮常常苍�，但是簽約後才跟我說要付政府租稅９％，行政費加上設(shè)施使用費９００ 元與管理費差額１１０元。故只是實收到５０００元。。。。火大��！ 希望這里房價不會崩盤，我就死定了。虧死了�。▲Q�。‰S時還可能住戶退租�，F(xiàn)在心里七 上八下的。。。。。 [高雄人李察](2006-3-28 23:59:29): 不知道地鐵三號線是否真會到惠州？！現(xiàn)在布吉這里都停工了。應(yīng)是要先征地吧？！ 去淡水走高速現(xiàn)在來說是很快，且沒車。只是路費油錢較高，另外還要被照相。真慘�。� 下次去惠州辦房子的事時，還要去交罰款。。。。哎。。 [高雄人李察](2006-3-29 0:06:30): １１０平方米，在三樓的小高層，這里本來就是全惠州最貴的房子。以前一開始好像是五六 千元吧？！這幾年漲了很多。。環(huán)境是在球場里，本來就算是豪宅啦！不過，我昨天看合 約。。。產(chǎn)權(quán)只到２０６４年了�；璧梗。� 當時我要買的時後，我在那里打電話給買了振業(yè)城的同事，他說叫我別沖動，先回來深圳， 他帶我去看振業(yè)，一平方米七千五。。。我沒聽還是付了訂金　，那知道他們寫了定金，不 能退了。。。。又催我另交二萬隔天。我又付了。。。結(jié)果簽約時，與賣房子的人說的全都 不一樣了。。。租金七千變成六千三。。。還要扣一堆錢只能收到五千。。可怕的是，中海 殼牌已不租了。。。。天啊！我好後悔�。� 這個月初，同事電話告訴我，振業(yè)城他的那間連體別墅，每平方漲到九千八了。賺了四十幾 萬，他都還沒裝修。。。。就賺了這麼多。。。。 更後悔了。。。。 怎這笨？！下次要小心，等兩年後，房子可以賣之後，我要快點脫手才行。希望別虧太多就 好了。。。。。當初三萬元虧了就算了�，F(xiàn)在搞得經(jīng)濟緊張。。。 另半島一號的還是觀望好了。這陣子漲勢太快，有點危險。。。主要還是資金已押入太多 了。過兩年深圳龍崗的脫手或是賣掉可園後有筆錢再說吧！ [高雄人李察](2006-3-31 0:12:31): 哇！你買的早歐。我總價近百萬，辦到好都一百○七萬了。(七十萬按揭) 我是要簽約時才說租約到期了，但是現(xiàn)在說是唯一的一間有繼約的，誰相信 現(xiàn)說又延至十一月一日啦！可是又寄單來說隨時可以解約，真不知道他們賣什麼藥啦！ 如果說沒租的話，那簡單，我就五千元讓人間幫忙租，應(yīng)可以租得出去。反正也差不了多少 租金啦！現(xiàn)實收也就是五千呀！。。。 [ybd1977](2006-3-31 0:48:19): 你的位置比我的好，我在里面的棗林徑18號，位置比較偏。當時也是因為價格、租約等問 題，和JS扯皮了幾次。