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主城區(qū)拿地不易 哪里才是下一處成都土地“豪門” 銳理地產(chǎn)網(wǎng)     2017-01-17 09:37

[摘要] 上周銳理 發(fā)布了2016年成都土地市場年度報(bào)告,可以看出成都土地市場正逐步回暖,一些熱門區(qū)域的地價(jià)不斷突破天花板,而中小房企想在成都成功拿地變得越發(fā)艱辛。

上周銳理 發(fā)布了2016年成都土地市場年度報(bào)告，可以看出成都土地市場正逐步回暖，一些熱門區(qū)域的地價(jià)不斷突破天花板，而中小房企想在成都成功拿地變得越發(fā)艱辛。

銳理戰(zhàn)略研究 總經(jīng)理郭潔談到：“ 成都好的地塊都被外來企業(yè)拿光了。依靠大的財(cái)團(tuán)背后支持，TOP10房企們敢于不斷舉牌，而中小房企靠自己已很難拿到地，即便拿到了，后期操盤運(yùn)營也十分困難。”銳理數(shù)據(jù)預(yù)測，受2016年火熱行情影響，武侯新城、天府新區(qū)、雙流等區(qū)域土地在今年依然會“高燒”不斷。搶不到“熱點(diǎn)”地塊，那么2017年的成都土地還有哪些不容錯過的 股地塊呢？

2007年以來，十年間成都土地價(jià)格一路高歌猛進(jìn)。銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在2016年三季度，大成都土地市場的樓面價(jià)來到2920元/平方米，達(dá)到歷史新高，全年樓面地均價(jià)較之上年有一定上漲。同時(shí)，成都土地市場整體供應(yīng)量下降明顯，成交率同比微降，流拍率較去年降至15.35%，一個(gè)更為理勝的土地市場逐漸呈現(xiàn)在人們面前。

同時(shí)，我們亦能清楚看到，主城區(qū)地塊的供應(yīng)量正逐年遞減。尤其以青羊、武侯三區(qū)為代表，區(qū)域內(nèi)存量地塊較少、小地塊居多且多數(shù)位于三環(huán)路外側(cè)，而錦江區(qū)則多數(shù)為舊改或回鍋肉地塊，對于房企而言利潤空間十分有限。

在為日益走高的成交價(jià)格貢獻(xiàn)大的成都主城區(qū)內(nèi)，還有哪些尚被人遺忘的“ 股”呢？隨著成都主城區(qū)土地供應(yīng)節(jié)奏放緩，銳理發(fā)現(xiàn)目前僅有金牛區(qū)、成華區(qū)在供應(yīng)及成交量上處于上升趨勢，是幾大主城區(qū)內(nèi)，土地存量較大、地塊面積廣的區(qū)域。

在成交價(jià)格方面，金牛區(qū)以3766元/平方米的成交樓面地價(jià)為主城區(qū)低，在溢價(jià)率上金牛區(qū)表現(xiàn)亦不溫不火。其中，年底發(fā)生在國賓板塊的兩宗地塊成交，金泉街道淳風(fēng)社區(qū)地塊及西華街道侯家橋社區(qū)地塊，將金牛區(qū)的土地溢價(jià)率及樓面地價(jià)一舉抬升，迎來歷史高位。即便如此，較之青羊區(qū)、武侯區(qū)動則六、七千的樓面地價(jià)，金牛區(qū)在土地價(jià)格方面仍有極大上升空間。

若將成都主城區(qū)再做細(xì)分，由不同板塊構(gòu)成的成都土地市場更能細(xì)致表現(xiàn)時(shí)下的發(fā)展趨勢。銳理郭潔分析到，將成都樓市“一分為二”來看，“由西北向東南拉一條線，西南方向?qū)⑹浅啥紭鞘形磥淼陌l(fā)展方向”。

由此再來觀察大成都土地成交熱度圖，其中，城西的青城山，城南的麓山、天府新區(qū)正興板塊都是去年成都土地市場上成交為集中的區(qū)域。而在主城區(qū)，國賓、外光華、大面、龍?zhí)端掳鍓K則表現(xiàn)較為活躍。不難看出，在城南紅利持續(xù)走強(qiáng)的當(dāng)下，具備改善基礎(chǔ)的城西市場，或許是開發(fā)商接下來眼中的香餑餑。

▲大成都土地成交熱度圖

那么，2017年的城西哪里還有地？銳理統(tǒng)計(jì)了近三年間城西幾大典型改善板塊的土地走勢情況，我們發(fā)現(xiàn)，從去年開始，受土地存量影響，外金沙、外光華兩個(gè)板塊供地量銳減，土地成交量下滑，僅有國賓板塊在土地成交量上維持正增長。

而樓面地價(jià)方面，外光華板塊的地價(jià)早在2014年已突破6500元/平方米關(guān)口，外金沙去年的樓面地價(jià)已達(dá)到7977元/平方米，反觀同處于西三環(huán)路外側(cè)的國賓板塊，2014——2015年度，樓面地價(jià)4700元/平方米徘徊，去年徒增至6254元/平方米，仍然是三個(gè)同類板塊中低的一處。

與此同時(shí)，外金沙、國賓在去年均誕生過萬元地塊，可見開發(fā)商對這兩個(gè)區(qū)域有足夠的信心。綜合以上量、價(jià)因素，國賓板塊無疑是城西較有 的成長區(qū)域。

時(shí)間   板塊   成交宗數(shù)   成交面積   樓面地價(jià)  
2014年   國賓   4   306.72   4870  

  外金沙   2   92.3   4607  

  外光華   1   16.53   6740  
2015年   國賓   2   214.38   4570  

  外金沙   7   591.31   2677  

  外光華   0   0   0  
2016年   國賓   5   305.86   6254  

  外金沙   2   104.2   7977  

  外光華   1   294.91   6500  

▲2014——2016年城西典型改善板塊土地成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)