導讀：麗江說穿了是個培養(yǎng)懶漢的好地方,一個年輕人在這里容易消磨意志,有墜落成一個社會混混的危險.但如果你在外面的世界感覺壓力太大,把這里作為休閑的地方確實是非常好.當然,你如果

       麗江說穿了是個培養(yǎng)懶漢的好地方,一個年輕人在這里容易消磨意志,有墜落成一個社會混混的危險.但如果你在外面的世界感覺壓力太大,把這里作為休閑的地方確實是非常好.當然,你如果是想來麗江創(chuàng)業(yè)與休閑生活二不誤,在這里開個客棧也確實是個非常好的選擇,不過現在再在麗江開客棧風險也越來越大,門檻也開始變得有點高了.
　　
　　 據有關統(tǒng)計,05年來麗江的游客已經突破了四百萬,但事實上整個麗江城幾乎都是由客棧、酒店和商鋪組成,這酒店客棧的價格已經做到了極低點。象現在淡季，古城的標間價格一般在50-80元，(根據地段不同高低有區(qū)別)新城一般在50--120左右。古城的客房基本上沒有空調，有的配電暖氣，有的則是光配一電熱毯，北方人過習慣了暖氣房的生活可能吃不消，因為冬季陽光時間短，陽光一收就冷了。散客一般都是住在古城客棧里，旅行團因為人數多管理需要基本上住在新城，上檔次的賓館基本上有空調，私人的小賓館配空調的少。一年中暑假和寒假屬于旺季，古城客棧價格標間150--200左右，新城250-400左右。
　　 目前在新城轉讓一家手續(xù)設備齊全的客棧，在四方街周圍的一般六七個標間，加上三五個普間的客棧，轉讓費基本上20萬以上，年房租金4萬左右，因為害怕房東老是來騷擾，常常喜歡二年三年一交，省得房東來找麻煩。也有朋友在北坡南門等處租了民房不辦執(zhí)照依靠網絡平臺來招攬生意，算是自住與經營二不誤型的,這里房租一般三萬左右，一般最少三年一交，有的甚至五年，加上裝修和相關設備用品三到五萬左右，但這種沒執(zhí)照風險較大。因此在麗江開個客棧至少投資二十萬左右。
　　 麗江古城的電費是八毛多，水費連排污費三塊四一噸，稅收一般按床位收取，服務員小妹小弟的工資包吃包住四百到五百，整個費用一般一月要二千多塊三千左右，加上房租，一月一般六千左右可以保本。除了客房收入，一般入住的散客都會去雪山瀘沽湖香格里拉等地旅游，如果介紹給旅行社會有一點小回扣收入，所以單純從收入上來說，不去計算轉讓費的成本，一年掙七八萬問題不大。但如果考慮到轉讓費成本，那就風險比較大了，去年初麗江客棧的轉讓成本還是在十萬左右，一年時間提高了一倍，而且還有上漲趨勢。最近我在古城許多地方都看到有一些房子在裝修和轉讓,新開的客棧數量在不斷增加,但這個似乎還是比不上來麗江游客的增加吧.
　　 大理到麗江的鐵路據傳會在今年底開通，聽起來似乎來麗江旅游的人會更多，因為開客棧的老板們都認為在奧運會之前麗江的上升趨勢是沒問題的，奧運會之后就難說了，我個人也這樣認為，所以從開客棧的角度來說，風險主要是轉讓費.如果是沒有生命力的東西,那轉讓費就猶如擊鼓傳花，本地人的的欲望在不斷地升溫，造成了古城內客棧和商鋪的經營成本在不斷地攀升，一旦無利可圖時，經營者便會開始撤退，麗江再美，離開了旅行社，離開了服務業(yè)，那再美的麗江也不會有人來了，這點從昆明、大理、西雙版納、貴州等地以往的火爆和今天的冷清可以得以印證，所以說在目前這個價位接手麗江開客棧風險多大就看轉讓費的多少了。我個人認為，按每間房一萬五左右的轉讓費還是可以承受，超過這個數就難度系數偏高了。但目前麗江的客棧轉讓費基本上不低于二十萬，如果你經營二年再轉讓，你只要判斷四年內麗江是不是還有生命力就不怕轉讓費沒人接手了。麗江的古城保護確實是不錯的,其獨特的旅游資源也遠非江南的烏鎮(zhèn)周莊一類可比,一個這里特定的夏天不熱冬天不冷的氣候,少數民族地區(qū)傳統(tǒng)古老的文化風俗又無所顧忌的民族習俗,加上特定的茶馬古道的地理位置和來自世界各地不同的文化背景的人們聚集短期休閑等特質都注定了麗江成為當今中國唯一的休閑旅游勝地.從綜合情況分析,麗江應該是有較長生命力的.
　　 麗江的客棧是追求生活品質人創(chuàng)業(yè)生活的一個比較理想的投資項目 。

在客棧的正常運營中，能源費用是很大的一項現金支出，一般占到，占費用總支出的４０％，是左右利潤的關鍵因素。
 
在網絡上介紹賓館酒店如何節(jié)能的文章已經有很多，本文主要針對麗江的小型客棧，結合麗江本地情況提供一些可行性強的節(jié)能竅門，針對大中型賓館的節(jié)能措施將在以后的文章中專門論述。
一、充分利用太陽能：
1、作為光源：麗江地處高原，光照充足，房間窗戶可加大面積，白天利用太陽能照明，減少燈光耗電量。
2、作為熱源：在可以安裝太陽能熱水器的區(qū)域盡量使用太陽能提供熱水，但由于夏季旅游旺季時經常下雨陰天，因此須配合熱泵等其他熱源做補充。
 
二、做好保暖措施：
麗江夏季氣溫不高，無需提供冷氣，而冬季日夜溫差大，白天日曬強烈，夜晚寒冷，因此建筑設計應注重保暖功能，充分吸收白天太陽熱量，可減少夜晚供應暖氣的能耗。
1、建筑墻體采用“土坯墻”：在麗江的鄉(xiāng)村，到處都能看到傳統(tǒng)的土坯墻，這種土坯墻能起到很好的保暖效果，但是新城區(qū)的建筑反而放棄了這種節(jié)能的傳統(tǒng)，新建的磚混水泥房子保暖性差，晚上會異常寒冷。在麗江一家新建的五星級酒店，我們看到設計師很好的利用了這種傳統(tǒng)土坯墻，不但體現了當地傳統(tǒng)文化，還起到保溫節(jié)能的效應，其實是一舉兩得的好事。
 
2、內部裝修多用木質材料：木質材料有很好的保溫性能，例如木地板、木窗框、木天花等等，同樣的房間，木地板比瓷磚地板感覺溫暖很多。
 
3、安裝雙層玻璃窗：普通玻璃保暖性不強，專門的保溫玻璃造價又貴，這里介紹一個很簡單的方法——同一個窗口位裝上兩層玻璃窗，建造成本是貴了，但可以保溫，又能隔音，不但節(jié)約取暖能耗，還提高了客人的滿意度，也是一箭雙雕。
 
4、客房門框貼上密封條：暖氣會從門縫中白白跑掉，貼上密封條，既保暖也隔音，同樣能省不少。
 
5、熱水管道包上保溫棉：在輸送熱水的水管外包上一層保溫棉，既能減低熱量散失，又能防止冬季結冰，延長水管使用壽命。
 
三、其他方面：
1、公共過道照明燈加裝紅外控制器，人來開人走滅，防止長明燈。
2、使用低壓泡沫淋浴頭，這種新型淋浴頭可以在水流中加入氣泡，在不影響淋浴效果的前提下可節(jié)水30－70％。熱水用量減少了，也等于降低了加熱的能耗，節(jié)水又節(jié)能。
3、戶外部分用太陽能燈照明，白天吸收太陽能，晚上照明不耗電。
4、采用中央空調的客棧需經常清洗風機盤管，可提高供暖效率，減低能耗，并能防止滋生細菌，污染室內空氣。
 
但是要記?。鹤⒅毓?jié)能的同時，決不能降低客人的滿意度，因為麗江客棧競爭很激烈。只有不影響服務質量的節(jié)能才是有效的。
 
 
去麗江開客棧有2種方式，一是轉讓正在經營的客棧，二是租用古城民居自行改造成客棧。這2種方式到底哪種好呢？
一、轉讓：

除了給房東的房租外，還需要付一筆轉讓費給原來的經營者，然后工商稅務zheng件上的名字可以變更為你的，在法律上你擁有客棧的經營權。

1、哪些因素會影響轉讓費的多少：

①標間越多，轉讓費越高?，F在客棧競爭激烈，自帶衛(wèi)生間的標間與普通間房價差不了多少，游客一般都選擇標間。而古城由于原來沒有下水道，普間改造成標間成本很高，工程很麻煩，要自己挖化糞池，拉運土石的拖拉機進古城還要申請進城許可zheng，而且古城巷子窄，拖拉機進出很不方便。修建幾個洗手間就要花幾W銀子呢！因此是標間還是普間對轉讓費高低影響很大。但從以后經營角度出發(fā)，標間盡管貴也是值得的，因為差不多的價錢，游客肯定選擇標間，洗澡上廁所都方便嘛！

②與房東的租房合同還剩多少年，剩的多轉讓費越高。

比如上一手老板與房東簽訂了10年的租房合同，已經經營了5年，還有5年到期，那你轉過來還可以保證以同樣的房租費經營5年，如果只剩1、2年就有太多不確定因素了，因為房東到期后可能會漲房租，也可能另有打算，不再續(xù)租給你，那風險就很大了。因為到期續(xù)不了租的話，房東會收回房子，你就不能轉讓給下一手，連轉讓費都虧掉了。

③裝修檔次越高，轉讓費越高。上一手老板花了多少投在裝修上，轉讓時自然要收回來。

④經濟持續(xù)景氣的話，轉讓費越高。大家對將來的預期好的話，有更多的人想接手，轉讓費也就水漲船高了，預期不好的話，想轉出去都不一定有人要。

2、轉讓的好處：

①可以使用現成的zheng件：

在麗江古城開辦客棧除了要辦理工商稅務zheng件外，還要去古城管理局辦理準營zheng，這個zheng才是最難辦的。一是現在麗江政府限制在古城新增商業(yè)戶，而鼓勵商戶往南門小區(qū)、玉河走廊發(fā)展，因此古城新增的商戶申請準營zheng都比較困難，走后門都不一定能辦下來。

②擁有老住客的口碑，上一手經營已經積累了一些住客的口碑，可以帶來更多客源；

③可以延用老員工，熟悉情況，也有經驗。

二、新建：

1、新建的好處：

①無須支付大筆轉讓費；

②直接與房東簽訂長期租房合同，風險更?。?/p>

③可以按自己的設計進行規(guī)劃和裝修，更符合自己客源的定位，裝出自己的特色；

④自由選擇供熱供暖系統(tǒng)，例如使用地暖的話只能在裝修前鋪設，轉讓的話就很難加裝了，除非重新改造。

2、新建的壞處：

①需要投入大量精力，除了設計裝修、安裝設備外，還要辦理zheng件；

②耗費大量時間，從規(guī)劃、設計、裝修、安裝設備，加上辦zheng，最起碼要花3個月時間。

③新客棧沒有口碑，要快速進行推廣，除非擁有自己的客源；

④需要培訓新員工，要找到專業(yè)和有經驗的人來負責日常管理。

三、兩者比較：

可見，轉讓客棧省事快捷，接手既可經營，但自由度小。新建客棧麻煩事多，但自由度大。

要根據自己的計劃、資源來進行選擇，如果只是想來麗江呆1、2年，適合轉讓；如果是打算長期投資，適合新建。

個人投資者資金不多，資源、關系不豐富的適合轉讓。

企業(yè)投資者資金雄厚，人力資源、客源豐富的適合新建。

一、條例中“麗江古城”具體的范圍：

本條例所稱麗江古城，是指位于麗江市古城區(qū)、玉龍納西族自治縣行政區(qū)域內，列入聯(lián)合國教科文組織《世界遺產名錄》的大研古城（含黑龍?zhí)叮咨趁窬咏ㄖ?、束河民居建筑群三片區(qū)域。

二、房屋的修建應保持原有的風格：

條例規(guī)定“麗江古城的修建活動應當按照保護規(guī)劃進行，保持原有的總體布局、形式、風格、風貌。”原則上不允許拆除重建，只能在原來基礎上修建，以加固、加洗手間或重新布局、裝修等。

條例還劃分了3個區(qū)域：保護區(qū)、建設控制緩沖區(qū)和環(huán)境協(xié)調區(qū)。

     保護區(qū)內的歷史建筑禁止拆除，進行房屋、設施整修和功能配置調整時，外觀必須保持原狀；
     建設控制緩沖區(qū)內不得建設風貌與古城功能、性質無直接關系的設施，確需改建、新建的建筑物，其性質、體量、高度、色彩及形式應當與相鄰部位的風貌相一致；
     環(huán)境協(xié)調區(qū)內不得進行與古城環(huán)境不相協(xié)調的建設。
一般來說，麗江古城、白沙古鎮(zhèn)、束河古鎮(zhèn)的中心區(qū)域為保護區(qū)，往外一圈古城周邊的新城區(qū)為建設控制緩沖區(qū)，再往外一圈，其實整個麗江城區(qū)都作為環(huán)境協(xié)調區(qū)了。

三、未經麗江古城保護管理機構批準，麗江古城內的建（構）筑物不得擅自修繕、改造。

這就不光是房屋了，還包括了街、巷、門等公共建筑。也就是說不管動的是自家的房子還是門邊一個石塊都要申請。

四、禁止安裝太陽能、遮光篷、遮雨篷等影響麗江古城風貌的設施。

供熱水只能用電熱水器、燃氣熱水器或空氣源熱泵，詳情可參考《如何設計供熱水供暖方案－麗江客棧篇》。

五、麗江古城的電力、電信、有線電視和供排水等設施，用戶不得隨意接入。確需接入的應當經麗江古城保護管理機構及有關部門同意并按照要求組織施工。

接電是個大問題，由于電力供應緊張，現在麗江古城已經限制三相電的接入，電容每個經營戶（包括客棧）只允許20安，增容也只能增到50安。

六、禁止在大研古城銷售和燃放煙花爆竹。

注意，這里說的是大研古城，也就是不含白沙和束河，以下的大研古城也同此。

七、麗江古城內應當建設與廁所相應的化糞設施，糞便未經處理不得排入污水管道。

如果民居改建為客棧標間，要加洗手間，就得挖化糞池，工程浩大呢。

八、禁止放養(yǎng)家禽家畜和寵物：

如果任由狗只等在古城走動，而沒有人牽著，很可能會被逮住處理掉，因為怕狗只咬傷人。

九、禁止設置宣傳促銷攤點、商業(yè)廣告，發(fā)放促銷傳單；

十、禁止在麗江古城內使用高音喇叭或者高聲招攬生意；

十一、大研古城內，除執(zhí)行公務的環(huán)衛(wèi)、公安、消防、郵政、救護等特種車輛外，其他機動車輛未經批準不得進入，自行車和人力三輪車等非機動車輛應當下車推行，不得隨意停放。束河的中心區(qū)也禁止機動車進入，但自行車和三輪車可以騎行。白沙則完全不受限制。

十二、麗江市人民政府應當對麗江古城的經營活動進行指導和監(jiān)督，適時發(fā)布鼓勵或者禁止經營的項目目錄，保持麗江古城的傳統(tǒng)文化特色；重點發(fā)展具有當地民族特色的無污染、無公害的產業(yè)；合理安排麗江古城內商品經營市場布局。

2003年世界遺產組織來考察，提出古城里商業(yè)太多，而且有銷售現代服裝，與“古城”的稱號不符。麗江政府馬上宣布禁止在古城銷售現代服裝，一時間好多商戶被迫撤出，包括很多賣戶外用品的店。古城是個商業(yè)寶地，也是風險很大的市場，投資者要深入考察，慎重考慮。

十三、在麗江古城經營的店鋪，其招牌、門面裝修、店內設施、照明燈具和光色應當與古城風貌、氛圍相協(xié)調。

具體來說就是招牌要用木制雕刻的，店內燈光禁止用日光燈，要用黃色射燈為好，裝修以民族古典風格為主，禁止太現代化的風格。

麗江客棧投資心理：  在麗江開客棧的掌柜中，絕大多數由當初的驢友轉化而來，也就是說很多人來麗江旅游后，住過麗江客棧后會產生擁有一家麗江客棧長期在麗江生活的愿望。這也許就是麗江的魅力，也是麗江客棧的魅力。  麗江客棧分布：  麗江客棧是麗江旅游最興旺的產業(yè)，據保守估計整個麗江地區(qū)客?？倲颠_到兩千多家，其中麗江大研古城就有一千多家。麗江客棧主要分布在麗江大研古城、束河古鎮(zhèn)、瀘沽湖，少量分布在白沙古鎮(zhèn)、拉市海、虎跳峽等地區(qū)。  麗江客棧特點：  麗江客棧與其他古城鎮(zhèn)的客棧的不同點，一是大多麗江客棧裝潢在重視古色古香外還獨具小資生活情調；二是麗江客棧特別強調家的感覺；三是因為麗江位于大香格里拉生態(tài)旅游中心的地理位置和比較成熟的旅游品牌，麗江客棧也就成為驢友的中轉地和集散地，去烏鎮(zhèn)、周莊等位于大城市附近的古鎮(zhèn)，游客通常只逗留半天或一天，去婺源、宏村等古鎮(zhèn)，游客通常也只過一夜，只有在麗江，游客通常會逗留3-7天，客棧包月住的也不少。也就是說驢友在麗江的過夜率非常高，這是與其他古鎮(zhèn)客棧最大的不同點，在中國古鎮(zhèn)網的首頁上鋪天蓋地的麗江客棧廣告就可以看出，麗江客棧的競爭程度與成熟程度遠遠超過其他古城鎮(zhèn)的客棧。  麗江客棧投資門檻：  在麗江開客棧門檻較低，在麗江開一家客棧的投資成本大約平均10-30萬元，如果你一次性拿不出這么多錢，還可以按年承包，承包費按客棧條件每年3-10萬左右。在麗江開客棧經營也相對簡單，有些人說開客棧是沒什么技術含量的活，是個人都能開，的確，麗江客棧掌柜由社會各色人等組成，素質和能力參差不齊，從小讓認識的在麗江開客棧的掌柜中，有退休老人、應屆畢業(yè)生、當地農民等等。當然，這并不能說明在麗江開客棧真的是沒有技術含量的活，客棧要經營好需要有好的硬件和軟件，包括受客人喜歡的裝修設計，活躍的宣傳，特別是網絡宣傳，最重要的還是掌柜的素質、熱情與良好的口碑。  麗江客棧投資之競爭力：  當你有在麗江開客棧的愿望后，首先你要考慮的是你能拿出的資金、你個人的竟爭力、你的客棧定位這三者之間的性價比。

投入10萬左右的客棧，以接待普通驢友為主，投入20萬左右的客棧，以接待城市白領小資與一族為主，投資30萬以上的客棧，以接待中產階層與商務人士為主?？蜅５撵`魂是客棧的掌柜，那你個人的競爭力呢，包括你的室內設計能力、網絡宣傳技能、文字能力、服務意識、口才、人緣、攝影技能、音樂才華、是否資深驢友等等等等，這些都能成為你的客棧受歡迎的原因。比如麗江納西凈地客棧以超常的網絡宣傳取勝，因為掌柜是IT出身的；麗江閱古樓客棧則以硬件服務取勝，因為掌柜在日本生活過，日本人的服務意識深入他的骨髓，對硬件設施要求非?？量?；有的客棧掌柜是學室內設計出身，裝修出來的東西非常有個性；有的客棧掌柜本身就是攝影師，拍出來的東西吸引你；有的客棧掌柜非常有音樂才華，能自彈自唱與驢同樂。有的客棧掌柜驢齡非常資深，說起云南旅游攻略了如指掌娓娓道來。有的客棧掌柜學心理學出身，希望能撫慰你的心理創(chuàng)傷什么的。你有什么？

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原標題：關于在麗江開客棧的可行性分析(轉載) http://www.horizonlinepublishing.com/zixun/yunnanlijiang/21439.html
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